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                二线城市的房价宿命:80%的投资都是瞎折腾!

                作者:admin 发布日期:2019/8/30 关注次数: 二维码分享

                此去半年,我一直在各☉个城市中辗转考察,尤以二线城市为重。

                兜兜转转,越心生惊惧:

                当下二线城市中,尚在楼市里】折腾浮沉的人们,80%以上的投资→都是“瞎折腾”。

                越折腾越穷,越穷越折腾◥。

                1、在城市之间折腾

                每天,我接到多的一类咨询就是:

                ● 成都是不是到顶了,大家都在↑炒重庆,我要不要把成都抛了,进重庆?

                ● 南京的房◤价是不是太高了,我看合肥好像涨了,我是不是该买合肥?

                ● 都说郑州太受限于教⌒育,西安看起来不错,而且一直在涨,我是不是应该卖郑州,买西安?

                ● 我看近南宁很热←啊,限购和门槛∩也不高,我要不要卖掉昆明去南宁搞一套……

                把这些问题归一下类█,大概的特征就是:

                卖掉“貌似横盘,似有疲态”的某二线城市房产,追涨另一个“貌似在涨、似有热度”的二线城市。

                当下这种花式操作①→,在我看来:都是瞎折腾。

                在上一波行ω情,教会全国人民一个技能:跨城投资。

                郑州涨起来了,就去西安买;南京暴击了,就去杭州干□;成都ζ不让买了,就去重庆搞;合肥玩不动了,就南下长ω 沙……

                这么玩的前提逻辑是:

                当时的房价是轮动的,有的城市先涨,有的城市后涨,先涨的城市降维打击后涨的∮城市。

                这是ζ 上一波行情中,2016年典型二线城市的均价格局图:

                通过这张图,我们发现:

                彼时,基本面相同的同类级城市◎之间,房价截然不同,存在极大的价差;

                彼时,房价被低估的城市,大量存在。

                比如,从基本面上讲,成都要明显优于郑州,但房价远低于郑√州;

                比如,从基本面上讲,杭州和南京基本趋同,甚至杭州要优于南京,但房价却低了一大截;

                比如,从基本面上将,郑州和西安基本趋同,但西安的房价也远低于郑州……

                但凡,有不合理》的价差存在,就必然有套利空间▓存在。

                在那个时间节点,郑州到西①安/南京到杭州/郑州到「成都/合肥到长沙……跨城投资,是有套利空间的。

                是,值得搏一搏的。

                3年之后,我们再来看这★些城市的房价时——

                杭㊣ 州补涨了,均价超过了南♀京;成都/西安补涨了,不仅▆追平了郑州,甚至▆略有超过……

                该涨的都涨上去了,该填平的都填平了,洼地都彻底消失了。

                城市值多少,房价就是多少。

                没有被低估,只剩被高估。

                刚性套利空间不复存在,一切都是如此平衡,一切都是〗如此扁平。

                此时的跨城∞投资,此时的跨城调仓,卖掉郑州买合肥,卖掉成◣都买重庆,卖掉郑州买□ 西安,意义何在?

                大家都是●二线城市;城市基本面基本趋同;你是1000万人口,我也有▲千万出头;你是万亿GDP,我也能干◇个9000亿以上;咱俩房价都差不多,你也没有确定的洼地……

                谁¤也不敢说,5年后就一定比谁强;谁也不敢说,5年后就一定比谁涨幅高。

                无非就←是徒增一买一卖所产生的,“20%以↑上的交易成本”。

                无非就是放弃了主场优势,去赌一个不确定的客场收益。

                这就是典型的瞎折腾。

                2、在城市内部折腾

                每天,我接到多的☆另一类咨询就是:

                ● 成都老城的青羊/锦江涨幅太慢了,天新那些房子动不动就暴击。我要不要卖掉老城区,去搏天新/东安湖/青羊新区?

                ● 合肥主城都不◥怎么涨,政务区◣涨幅太慢了,滨湖№都翻番了。我要不要抛掉政务区,去搏滨湖?

                ● 现在的主城区是不是∑ 都到顶了,大家都去炒☆新区,我要不要跟进……

                把这些问题归一下类,大概的特征就是:

                卖掉“貌似横盘,似有疲态”的成熟主城,追涨 “过去暴击、热度满满”的概念新城。

                当下这种花式操作,在我看来:也是瞎△折腾。

                在上一波行情中——

                成都的天府新区轻松翻番。但值得注意的是,它的翻番是建立√在6800元/㎡的低价基←础上;

                合肥的滨湖新区轻松翻番。但值得注意的是,它的翻番是建立在7500元/㎡的低价基♀础上;

                南京仙林湖、重庆中央公园、南宁五象新区、西安、武汉……等城市亦●如是。

                上一轮行情中,绝大多数二线城市的概念新区涨幅,普遍高】于成熟区的涨幅。

                但,这种暴击的前提是:

                概念新区价格足够⊙低,与成熟区的价差足够大,预期中的概念◢足够狠。

                3年之后,我们再回过头来看这些城市的房价格局时——

                合肥西南向,但凡有点概念都★是2万起步!

                成都东三环至东五环,绵延15km,价差不足2000元/㎡!

                不仅↓是成都、合肥,还有南京、济南、重庆、西安……


                它们城市内部的价差越来越小;主城和ξ 新区的价差越来越小;充满概念的空白之地和填满人口的成熟主城的价ξ差越来越小;好板块和坏板块的价差越来越小。

                房价扁平化,正如一种瘟疫,在全国的二线城市中弥『散、蔓延!

                上面说过,我们之前炒新区的前提是:基价低,有价差,大概念,轻松一炒就能暴◤击。

                3年之后的今天:有概念的都◤涨上去了,是洼地的都填平了,房价扁平↘化了,价差消★失了。

                城市搞↓新区,人民炒概▓念。

                所有洼地,在以肉眼可见的速度被快速填平。

                只有Ψ被高估的新城,没有被低估的概念。

                当成熟区和待成■熟区的价格趋同;当5km和15km的价格趋同;当空白≡之地和人满为患的价格趋同;当有商业有学区和没商业没学区的价格趋同;当大家价№格都一样……

                谁敢说,5年后的①概念新区一定比成熟主城涨幅高;谁敢说,5年后的空白之地一定能兑现的比成熟主城更▓好!

                无非就是徒增一买一卖所〇产生的,“20%以上≡的交易成本”。

                无非就是放弃了租金和流动性,去赌一个不确定的概念。


                3、在折腾中,心态崩了

                如今的二线城市楼市里,弥散着一股不〓正常的情绪。

                我们】太爱追逐涨幅,对高昂的交易成本视而不见。

                你长持的省会没涨,隔壁╱的省会却补涨不停。

                你慌张、你焦虑,你调仓,你折腾。

                却忽略了大家基本面都一样,却忽略了确定←的高昂交易成本,却忽略了主场优势的丧失。

                我们太爱▅追逐暴击,对正常的收益和流动性视而不见。

                哪里有概⊙念,你→往哪里去;哪里是新〖区,你往哪里去;哪▽里过去暴击过,你往哪里去。

                你生怕错过暴击,为此甘@愿踏坑。

                却忽略了流动性才是收益的关键,却忽略了租金才是现金』流的补充,却忽略了概念大都是无法落地的深坑。

                我∞们太想复制过去,对早已改变的行情视而不见。

                我们ω 太想复制上一波的行情,我们太想通过@ 在城市之间找洼地,在城市〓内部找洼地,以洼地来换涨幅。

                遗憾的是,洼地早⊙已填平,只剩下日趋︽扁平的房价。

                如今,二线城市的楼市已经陷入了“囚徒困境”。

                去折腾,面对∏的却是“洼地尽失”的扁平房∮价,收♀益是不确定的,交易成本却是一定的。

                不折腾,面对的却是“与日俱增”的通▂胀压力,我ㄨ家楼下的小番茄已经卖到5元/斤。

                我们只能被动的瞎折腾,沦为那“80%瞎折腾”里的一个泡沫≡。

                时代已经》逆转,未↘来的楼市,大概率只有20%的人能真正赚到钱。

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